המדריך לרכישת דירה: ליווי בטוח לקנייה ומכירה

1.1 מצאתם דירה? עדיין לא חותמים על מסמכים לפני התייעצות עם עו"ד

מצאתם דירה שמתאימה לכם ואפילו הגעתם להסכמה עקרונית עם המוכר על המחיר? זה בדיוק השלב שבו חשוב שלא למהר.

לפני חתימת הסכם – ולעיתים אפילו לפני שסוגרים סופית את תנאי העסקה – יש לבצע שורה של בדיקות מקדמיות.

חשוב במיוחד להימנע מחתימה עצמאית על זיכרון דברים, הצעת רכישה, טופס הרשמה או כל מסמך אחר הכולל התחייבות בקשר לרכישת הדירה, לפני קבלת ייעוץ משפטי.

הכותרת שניתנת למסמך אינה בהכרח קובעת את מעמדו המשפטי. גם מסמך קצר שנחתם מתוך מחשבה שמדובר רק ב"הבעת רצינות" עשוי, בהתאם לתוכנו ולנסיבות, ליצור התחייבות משפטית מחייבת.

לכן, הכלל הבטוח הוא פשוט: לפני שחותמים על מסמך כלשהו בקשר לרכישת הדירה – מעבירים אותו לעורך הדין המייצג אתכם.

1.2 זיכרון דברים ברכישת דירה

מהו זיכרון דברים?

זיכרון דברים הוא מסמך מקדים שנחתם לעיתים בין מוכר לרוכש לאחר שהגיעו להסכמות עקרוניות בנוגע למכירת הדירה. בדרך כלל יופיעו בו פרטים מרכזיים של העסקה, כגון זהות הצדדים, פרטי הנכס, מחיר הדירה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה.

אלא שכאן חשוב להיזהר מטעות נפוצה: זיכרון דברים עשוי להיות הסכם מחייב לכל דבר ועניין, גם אם הצדדים התכוונו לערוך ולחתום בהמשך על הסכם מכר מפורט באמצעות עורכי הדין.

העובדה שהמסמך נקרא "זיכרון דברים", שהוא קצר או שחסרים בו פרטים מסוימים אינה שוללת בהכרח את תוקפו המשפטי. בתי המשפט בוחנים את תוכנו של המסמך ואת נסיבות עריכתו, ולא רק את הכותרת שניתנה לו.

מתי זיכרון דברים עשוי להיחשב להסכם מחייב?

סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. כאשר נחתם זיכרון דברים ביחס לרכישת דירה, נבחנת בין היתר השאלה האם המסמך והנסיבות מלמדים כי כבר התגבשה בין הצדדים התחייבות מחייבת.

בהקשר זה נבחנים שני יסודות מרכזיים:

• גמירות דעת – האם מהתנהגות הצדדים, מהמסמך ומנסיבות העניין עולה כי הייתה להם כוונה להתקשר כבר באותו שלב בהסכם מחייב.
• מסוימות – האם ההסכמות שהושגו מפורטות דיין וכוללות את הפרטים המהותיים הנדרשים לצורך גיבוש העסקה, כגון זהות הצדדים, הנכס והתמורה.

גם כאשר חסרים בזיכרון הדברים פרטים מסוימים, אין משמעות הדבר בהכרח שהמסמך אינו מחייב. בנסיבות המתאימות, וכאשר אין מדובר בנושא מהותי שהצדדים טרם הגיעו לגביו להסכמה, ניתן להשלים פרטים חסרים מכוח הוראות הדין ומנגנוני השלמה חוזיים.

לכן, אין להניח כי רק הסכם המכר המפורט שייחתם בהמשך הוא המסמך שיוצר את ההתחייבות המשפטית.

אז מדוע לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים?

הקושי המרכזי בזיכרון דברים הוא פער הזמנים: מצד אחד, הרוכש עלול כבר ליטול על עצמו התחייבות משפטית מחייבת; מצד שני, בשלב זה טרם הושלמו בדרך כלל כל הבדיקות הדרושות לצורך קבלת החלטה מושכלת על רכישת הדירה.

כך, למשל, ייתכן שטרם נבדקו במלואם מצב הזכויות בנכס, שעבודים, עיקולים והתחייבויות לצדדים שלישיים, תיק הבית המשותף וההצמדות, המצב התכנוני וחריגות בנייה, היבטי המס, אפשרויות המימון והמשכנתה ונושאים נוספים שעשויים להשפיע על עצם כדאיות העסקה ועל תנאיה.

זיכרון דברים גם אינו כולל בדרך כלל את מכלול ההצהרות, ההתחייבויות, הבטוחות ומנגנוני ההגנה שנקבעים במסגרת הסכם מכר מפורט.

במילים אחרות, הרוכש עלול להתחייב לעסקה לפני שיש בידיו את מלוא המידע הדרוש לגביה ולפני שנקבעו ההגנות המשפטיות הנדרשות עבורו.

אם בהמשך הבדיקות יתגלו בעיות בנכס, או שבמהלך המשא ומתן על הסכם המכר יתברר כי קיימות מחלוקות מהותיות שלא סוכמו מראש, ייתכן שכבר לא יהיה פשוט לסגת מהעסקה.

ככל שזיכרון הדברים ייחשב להסכם מחייב, חזרה ממנו עלולה להיחשב להפרת חוזה ולחשוף את הצד המפר, בהתאם לנסיבות, לסעדים חוזיים, לרבות אכיפה ופיצויים.

ומה לגבי מיסוי מקרקעין?

לחתימה על זיכרון דברים עשויה להיות משמעות גם במישור המיסוי.

כאשר זיכרון הדברים מגבש עסקה מחייבת במקרקעין, מועד חתימתו עשוי להיחשב ל"יום המכירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין. משמעות הדבר היא שממועד זה עשויים להתחיל להימנות גם המועדים הקבועים בדין לדיווח על העסקה ולתשלום המס.

זוהי סיבה נוספת לכך שאין להתייחס לזיכרון דברים כאל מסמך זמני וחסר משמעות משפטית.

ההמלצה – אל תמהרו לחתום

חתימה על זיכרון דברים אינה שלב הכרחי ברכישת דירה.

גם אם כבר הגעתם להסכמה עם המוכר לגבי המחיר, מועד המסירה והתנאים המסחריים העיקריים, ניתן להעביר את המשך הטיפול לעורכי הדין של הצדדים, להשלים את הבדיקות הנדרשות ולנהל משא ומתן על הסכם מכר מסודר.

ככלל, עדיף שההתחייבות לרכישת הדירה תיעשה במסגרת הסכם מכר מפורט, לאחר השלמת הבדיקות המשפטיות והמקצועיות הנדרשות ולאחר שנקבעו בו ההצהרות, ההתחייבויות ומנגנוני ההגנה המתאימים לעסקה.

חשוב לדעת: אל תניחו שמסמך שכותרתו "זיכרון דברים" אינו מחייב. השאלה אם נוצרה התחייבות משפטית נבחנת לפי תוכן המסמך, נסיבות עריכתו וכוונת הצדדים. לכן, אם מוצע לכם לחתום על זיכרון דברים או על מסמך מקדים אחר בקשר לרכישת הדירה – מומלץ להעביר אותו לבדיקת עורך הדין המייצג אתכם לפני החתימה.

ואם בכל זאת חותמים על זיכרון דברים?

אם למרות האמור הצדדים מבקשים לחתום על זיכרון דברים, חשוב לקבל ייעוץ משפטי לפני החתימה ולנסח את המסמך באופן התואם במדויק את כוונתם.

ככל שהכוונה היא שלא ליצור התחייבות סופית בשלב זה, יש לקבוע במפורש כי ההתקשרות כפופה לחתימת הסכם מכר מפורט בתוך פרק זמן מוגדר, וכי אם הסכם המכר לא ייחתם בתוך התקופה שנקבעה, לא יהיה לזיכרון הדברים תוקף מחייב והוא לא יקים למי מהצדדים טענה או דרישה כלפי משנהו מכוחו.

עם זאת, חשוב לזכור כי עצם הכללתו של סעיף כזה אינה מבטיחה כשלעצמה שזיכרון הדברים לא ייחשב מחייב. שאלת תוקפו תיבחן בהתאם לנוסח המסמך, לנסיבות עריכתו וליתר הנתונים הרלוונטיים.

בנוסף, יש לקבוע במפורש כי הרוכש לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה מכוח זיכרון הדברים, וכי הערת אזהרה לטובתו תירשם רק בהתאם להוראות הסכם המכר המלא שייחתם בין הצדדים.

בשורה התחתונה, אם כבר הוצע לכם לחתום על זיכרון דברים – אל תחתמו עליו לפני שעורך הדין המייצג אתכם בעסקה בדק את המסמך ואת השלכותיו.

1.3 בדיקת הדירה והסביבה

מומלץ שלא להסתפק בביקור אחד בדירה.

כדאי להגיע אליה מספר פעמים ובימים ובשעות שונות – באור יום, בשעות הערב ובמידת האפשר גם בסוף השבוע.

הסיבה פשוטה: הדירה והסביבה שאתם פוגשים בשעות הבוקר אינן בהכרח אלה שתפגשו בערב. גן שעשועים, בית ספר, מרכז מסחרי, בית כנסת, כביש סמוך או מקום בילוי יכולים להיות יתרון עבור רוכש אחד ומטרד משמעותי עבור אחר.

במהלך הביקורים כדאי לבחון, בין היתר:

• סימני רטיבות, עובש, סדקים ונזילות;
• מצב החלונות, התריסים והמזגנים;
• מצב הצנרת, המטבח וחדרי הרחצה;
• כיווני האוויר, התאורה הטבעית והאוורור;
• רמת הרעש והפרטיות;
• מצב הבניין והשטחים המשותפים;
• המעלית, הלובי וחדר המדרגות;
• החניה והמחסן;
• גובה דמי ועד הבית או דמי הניהול;
• דרכי הגישה והחניה באזור;
• שימושים ומטרדים בסביבה הקרובה.

מומלץ גם לשוחח עם דיירים בבניין ולברר עמם על החיים בו בפועל. לעיתים שיחה קצרה עם שכן מגלה מידע שלא ניתן ללמוד מביקור בדירה – בעיות רטיבות חוזרות, בעיות תחזוקה, בעיות רעש או אקוסטיקה, מפגעים שונים, סכסוכי שכנים או עבודות משמעותיות הצפויות בבניין שעלולות לגרום למטרד או לעלויות כספיות נוספות בהמשך הדרך.

כיווני הדירה, אור טבעי ומיקום בבניין

מומלץ לבחון את כיווני האוויר של הדירה ואת מיקומם של החדרים השונים ביחס לבניין ולסביבה. כדאי לבדוק, למשל, האם הסלון וחדרי השינה פונים לחזית הרחוב או לעורף הבניין, ומה המשמעות מבחינת נוף, רעש, פרטיות ואוורור.

כדאי לשים לב גם לכמות האור הטבעי שנכנסת לדירה בשעות שונות של היום ולמידת החשיפה לשמש. לכיווני הדירה עשויה להיות השפעה על הטמפרטורה, התאורה והתחושה הכללית בדירה. ההעדפות בעניין זה משתנות כמובן מרוכש לרוכש, אך למאפיינים אלה עשויה להיות גם השפעה על מידת האטרקטיביות של הדירה ועל שוויה.

מי בנה את הבניין?

כאשר מדובר בבניין חדש או חדש יחסית, כדאי לברר גם מיהו היזם או הקבלן שבנה אותו.

ניתן לבדוק את ניסיונו והמוניטין שלו, את איכות הבנייה בפרויקטים קודמים וכן האם ידוע על ליקויי בנייה משמעותיים, מחלוקות או הליכים משפטיים הנוגעים לפרויקט או לפרויקטים אחרים שביצע.

זהות החברה שבנתה את הבניין ואיכות הבנייה עשויות להיות שיקול מבחינת הרוכש ואף להשפיע, בנסיבות מסוימות, על האטרקטיביות ושווי הדירות בפרויקט.

מצב הבניין והשטחים המשותפים

לא פחות ממצבה של הדירה עצמה, חשוב להתרשם גם ממצבו של הבניין שבו היא נמצאת.

כדאי לבחון את רמת התחזוקה והניקיון של הלובי, חדר המדרגות, המעליות, דלת הכניסה, האינטרקום, תיבות הדואר, החניון, חדר האשפה, הגינה והשטחים המשותפים האחרים.

מצבם של השטחים המשותפים עשוי ללמד לא רק על רמת התחזוקה של הבניין כיום, אלא גם על אופן ניהולו ועל מידת שיתוף הפעולה בין בעלי הדירות.

בעלי דירות ושוכרים בבניין

נתון נוסף שכדאי להכיר הוא היחס בין דירות שבהן מתגוררים בעלי הדירות לבין דירות המושכרות לשוכרים.

אין כמובן משמעות הדבר שבניין שבו קיימות דירות מושכרות הוא בהכרח בניין פחות טוב. עם זאת, שיעור גבוה של דירות מושכרות עשוי, בנסיבות מסוימות, להשפיע על אופי הבניין ועל אופן ניהולו.

לכן כדאי לבחון את התמונה הכוללת: רמת התחזוקה והניקיון, מידת שיתוף הפעולה בין בעלי הדירות, הנכונות להשקיע בשיפוץ ובטיפוח השטחים המשותפים, רמת הרעש והתחלופה בבניין.

בסופו של דבר, ברכישת דירה אתם לא רוכשים רק את השטח שמאחורי דלת הכניסה – אלא גם את סביבת המגורים ואת הבניין שבו תחיו.

דמי ועד הבית והשימוש ברכוש המשותף

כדאי לברר מראש את גובה דמי ועד הבית או דמי הניהול, מה הם כוללים והאם צפויות הוצאות מיוחדות או עבודות משמעותיות בבניין.

בנוסף, מומלץ לבדוק כיצד ניתן להשתמש בשטחים ובמתקנים המשותפים. לדוגמה, אם קיימת חניה משותפת שאינה מוצמדת לדירה מסוימת – מי רשאי להשתמש בה, האם החניה מיועדת לדיירי הבניין בלבד, כיצד מוסדר השימוש בה והאם קיימות מגבלות או הסכמות בין בעלי הדירות.

בדיקה דומה רלוונטית למחסנים, גינות, גגות, חדרי אופניים ומתקנים משותפים אחרים. העובדה שבעל דירה מסוים עושה שימוש בשטח במשך שנים אינה מלמדת בהכרח על זכות משפטית ייחודית לעשות בו שימוש.

מהו שטח הדירה?

גם נתון שנראה פשוט כמו "שטח הדירה" מצריך לעיתים בדיקה.

שטח הדירה עשוי להופיע באופן שונה במסמכים שונים, בין היתר בשל שיטות מדידה והגדרות שונות. לכן ייתכנו פערים בין השטח הרשום בנסח הטאבו, השטח המופיע בחיובי הארנונה – ואף בינם לבין שטחה הפיזי של הדירה בפועל.

מומלץ אפוא שלא להסתמך באופן אוטומטי על נתון שטח שנמסר בפרסום או על ידי המוכר, אלא לעיין במסמכים הרלוונטיים ולהשוות ביניהם. כאשר לשטח המדויק קיימת חשיבות מיוחדת לעסקה, יש לשקול גם ביצוע מדידה מקצועית על ידי מודד מוסמך בהתאם לצו המכר (דירות).

מיקום הדירה וסביבת המגורים

מיקום הוא אחד השיקולים המרכזיים ברכישת נכס, ולכן חשוב לבחון לא רק את הדירה והבניין אלא גם את השכונה ואת סביבתם הקרובה.

כדאי להכיר את דרכי הגישה לאזור, הכבישים הסמוכים, התחבורה הציבורית, אפשרויות החניה והקרבה למוקדי תעסוקה, אזורי תעשייה.

במקביל, מומלץ לבחון את הנגישות לשירותים החשובים לכם בחיי היום־יום – מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים, שירותי בריאות, גינות ושטחים פתוחים, בתי כנסת ושירותים קהילתיים אחרים.

גם כאן מומלץ לבקר באזור בשעות ובימים שונים. רחוב שקט בשעות הצהריים עשוי להיראות ולהישמע אחרת לחלוטין בשעות הבוקר או הערב.

לחשוב גם על העתיד

רכישת דירה צריכה להתאים לצרכים שלכם כיום, אך כדאי להביא בחשבון גם שינויים סבירים בשנים הקרובות.

חשבו, למשל, האם גודל הדירה, מספר החדרים, המעלית, החניה, הנגישות ומיקום הנכס עשויים להתאים גם אם הרכב המשפחה, מקום העבודה או אורח החיים שלכם ישתנו.

עם זאת, אין צורך לנסות לתכנן את החיים עשרות שנים קדימה. החיים משתנים, ולעיתים גם הצרכים וסדרי העדיפויות משתנים יחד איתם. המטרה היא לבחור נכס שמתאים לכם היום ושומר על מידה סבירה של גמישות גם להמשך.

טיפ: הסתכלו על הדירה גם בעיניים של המוכר העתידי (ב"עיניים של משקיע"). גם אם אתם מתכננים לגור בה שנים רבות, כדאי לשאול האם קיימים מאפיינים שעשויים להשפיע בעתיד על הביקוש לדירה ושווי הנכס, לרבות על היכולת למכור אותה.

1.4 בדיקת בעלי הזכויות בדירה

אחת הבדיקות המשפטיות הראשונות היא בירור מצב הזכויות בנכס וזהות בעלי הזכויות.

כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, הבדיקה מתחילה בדרך כלל בהפקת נסח טאבו עדכני.

באמצעות הנסח ניתן לבדוק, בין היתר:

• מי רשום כבעל הזכויות;
• האם מדובר בבעלות או בחכירה;
• האם הדירה רשומה כתת־חלקה נפרדת;
• האם קיימת משכנתה;
• האם רשומות הערות אזהרה;
• האם קיימים עיקולים או צווים;
• האם קיימות זכויות או מגבלות לטובת צדדים שלישיים.

ראשית, יש לוודא כי האדם המציג את עצמו כמוכר הוא אכן בעל הזכויות הרשום בנכס. לצורך כך, יש לבצע התאמה בין פרטי המוכר המופיעים במרשם המקרקעין (בנסח הטאבו) – ובפרט שמו ומספר תעודת הזהות שלו – לבין הפרטים המופיעים בתעודת הזהות שהציג. שנית, יש לוודא כי תעודת הזהות (לפי התמונה) אכן שייכת לאדם הניצב בפנינו.

קיומה של משכנתה, הערה או מגבלה בנסח טאבו אינה בהכרח מונעת את ביצוע העסקה. אולם יש להבין את משמעותה ולבנות בהסכם מנגנון מתאים שיבטיח את הסרתה, ככל שנדרש.

כאשר המכירה נעשית באמצעות מיופה כוח, מכוח ירושה, באמצעות בעל תפקיד או בנסיבות חריגות אחרות – נדרשות בדיקות נוספות.

כאשר רק אחד מבני הזוג רשום כבעל הזכויות בדירה, עשויה להיות חשיבות גם לבירור מצבו המשפחתי של המוכר ולבחינת הצורך בהסכמה או בשיתוף פעולה של בן או בת הזוג. שכן כידוע גם נשואים וגם ידועים בציבור, יכולים לתבוע זכויות בדירה, גם אם הם אינם גרים בה או רשומים כבעליה.

בדיקה חשובה נוספת: נסח שהופק בתחילת המשא ומתן אינו בהכרח מספיק. בסמוך לחתימה מומלץ לבצע בדיקה עדכנית נוספת של המרשם, כדי לוודא שלא נרשמו בינתיים עיקול, צו, שעבוד או שינוי אחר.

1.5 דירה שאינה רשומה בטאבו

כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, הבדיקה אינה מסתיימת – היא פשוט משתנה.

זכויות בדירה עשויות להיות מנוהלות, למשל, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה משכנת או במסגרת רישום אחרת.

במקרים כאלה יש לקבל אישור זכויות עדכני ולבחון את שרשרת הזכויות ואת המסמכים שעל בסיסם מחזיק המוכר בנכס.

בהתאם למקרה, יש לבדוק גם:

• את הסכם הרכישה המקורי של המוכר;
• את מצב הליכי הרישום;
• את נוהל העברת הזכויות;
• את המסמכים והאישורים שיידרשו לצורך ההעברה;
• האם קיימות מגבלות על העברת הזכויות;
• האם קיימים תשלומים או דמי טיפול בקשר להעברה.

במקרים המתאימים עשויה להיות רלוונטית גם בדיקה ברשם המשכונות, כדי לאתר משכונות או רישומים אחרים אשר עשויים להשפיע על העסקה.

1.6 מה בדיוק אתם קונים? – תיק הבית המשותף והצמדות

אחת הטעויות הנפוצות היא להניח שכל מה שהמוכר משתמש בו או מציג כחלק מהדירה אכן שייך לה מבחינה משפטית.

"החניה הזאת שלי."

"המחסן שייך לדירה."

"הגג הוא רק שלנו."

"הגינה היא חלק מהדירה."

השימוש בפועל אינו בהכרח מלמד על קיומה של זכות משפטית באותו שטח.

כאשר מדובר בדירה בבית משותף הרשום בטאבו, חשוב לעיין בתיק הבית המשותף, הכולל בדרך כלל את צו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריט.

באמצעות מסמכים אלה ניתן לבחון, בין היתר:

• את זיהוי הדירה ומיקומה בבית המשותף;
• את גבולות הדירה כפי שהם משתקפים ברישום;
• את ההצמדות הרשומות לדירה, כגון חניה, מחסן, גג או חצר;
• את חלקה של הדירה ברכוש המשותף;
• הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות ולחובות של בעלי הדירות.

חשוב במיוחד לבדוק האם לבית המשותף נרשם תקנון מוסכם. תקנון כזה עשוי לכלול הוראות מיוחדות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, הצמדות, זכויות בנייה, חלוקת הוצאות וזכויות וחובות נוספות של בעלי הדירות.

ומה ניתן ללמוד מהתשריט?

התשריט מאפשר לזהות את הדירה בתוך הבית המשותף ולבחון את מיקומה, גבולותיה וההצמדות הרשומות לה.

לבדיקה זו חשיבות מעשית רבה. לא אחת מוצגים לרוכש חניה, מחסן, גינה, גג או שטח אחר כחלק מהדירה, אולם העובדה שהמוכר עושה בהם שימוש בפועל – גם אם במשך שנים – אינה מלמדת בהכרח כי קיימת לו זכות קניינית ייחודית בהם.

באמצעות התשריט ויתר מסמכי הבית המשותף ניתן אפוא לבדוק האם החניה, המחסן או שטח אחר שהוצגו לרוכש אכן רשומים כהצמדה לדירה, ומהו מעמדם מבחינה קניינית.

בנוסף, מומלץ להשוות בין הדירה והשטחים שהוצגו לרוכש בפועל לבין מסמכי הבית המשותף. פערים ביחס לגבולות הדירה, למיקומה או להצמדותיה עשויים להוות "נורת אזהרה" המצדיקה בירור נוסף לפני הרכישה.

המטרה היא לוודא שקיימת התאמה בין מה שהוצג לכם בשטח לבין הזכויות שאתם רוכשים מבחינה משפטית.

חשוב: תשריט הבית המשותף אינו היתר בנייה

יש להבחין בין הרישום הקנייני לבין המצב התכנוני.

תשריט הבית המשותף משמש לבחינת אופן רישום הדירה והזכויות הקנייניות הקשורות בה, אך הוא אינו תחליף להיתר הבנייה ואינו מאפשר, כשלעצמו, לקבוע כי הבנייה הקיימת בדירה בוצעה כדין.

לצורך בחינת התאמת מצבה הפיזי של הדירה להיתר הבנייה ולתכניות המאושרות נדרשת בדיקה תכנונית נפרדת, ובמקרים המתאימים יש להסתייע בשמאי מקרקעין, אדריכל, מהנדס, מודד או בעל מקצוע מתאים.

כאשר רכישת הדירה ממומנת באמצעות משכנתה, מסמכי הבית המשותף עשויים להיות רלוונטיים גם במסגרת בדיקת הנכס והשמאות הנערכת לצורך קבלת המימון. לכן מומלץ לאתר ולעיין במסמכים כבר בשלב הבדיקות המקדמיות, ולא להמתין לשלבים המתקדמים של תהליך המשכנתה.

1.7 ועד הבית והוצאות הבניין

לפני הרכישה כדאי לברר לא רק כמה משלמים לוועד הבית בכל חודש, אלא גם האם התקבלו החלטות משמעותיות שטרם בוצעו או נגבו בגינן מלוא הכספים.

לדוגמה, ייתכן שכבר התקבלה החלטה על שיפוץ חזית הבניין, החלפת מעלית, שיקום גג או עבודה יקרה אחרת – אך הגבייה מהדיירים תחל רק לאחר שתקבלו את החזקה.

לכן מומלץ לברר, בין היתר:

• האם קיימים חובות של הדירה לוועד הבית;
• האם אושרו הוצאות מיוחדות;
• האם צפויים שיפוצים משמעותיים;
• האם קיימות מחלוקות מהותיות בבניין;
• האם מתנהל הליך משפטי הנוגע לבית המשותף.

1.8 מי מחזיק בדירה בפועל? – שוכרים ומחזיקים נוספים

הרישום המשפטי מלמד מי בעל הזכויות, אבל חשוב לא פחות לברר מי מחזיק בדירה בפועל.

אם הדירה מושכרת, יש לעיין בהסכם השכירות ולבדוק, בין היתר:

• מתי מסתיימת תקופת השכירות;
• האם לשוכר קיימת אופציה להארכתה;
• האם נמסרה הודעת פינוי, לחילופין האם השוכר מעוניין להמשיך לשכור את הדירה;
• אילו בטוחות מחזיק המוכר מהשוכר;
• האם קיימות מחלוקות עם השוכר;
• האם השוכר הפר בתקופת השכירות את ההסכם? האם השוכר משלם את דמי השכירות בזמן?

אם הדירה אמורה להימסר לכם פנויה, יש לוודא שמועד הפינוי מאפשר למוכר למסור אותה בפועל במועד שנקבע בהסכם. במקרים המתאימים רצוי אף להשאיר מרווח זמן בין מועד פינוי השוכר לבין מועד מסירת הדירה לרוכש.

אם אתם רוכשים את הדירה כנכס להשקעה והשוכר נשאר, יש להסדיר במסגרת העסקה את המשך יחסי השכירות, העברת הפיקדונות והבטוחות, דמי השכירות וכל יתר הזכויות והחובות כלפי השוכר.

בדיקה דומה נדרשת כאשר מתגורר בדירה אדם שאינו הבעלים ואינו שוכר מכוח הסכם מסודר, כגון בן משפחה או בר־רשות.

כמו כן, מומלץ גם לבקש לשוחח עם השוכרים עצמם, גם כדי לבחון את התקשורת מולם וגם על מנת לבדוק אם היו או עדיין קיימים ליקויים כלשהם בדירה.

2.1 המצב הקנייני לעומת המצב התכנוני

אחת הנקודות החשובות ביותר ברכישת דירה היא ההבחנה בין המצב הקנייני לבין המצב התכנוני.

נסח הטאבו מלמד על הזכויות הרשומות בנכס.

היתר הבנייה והתכניות המאושרות מלמדים מה מותר היה לבנות ומהו השימוש המאושר בנכס.

לכן העובדה שבנסח הטאבו מופיעה המילה "דירה" אינה מחליפה בדיקה תכנונית.

במסגרת הבדיקה יש לבחון, בהתאם לנסיבות, את תיק הבניין, היתר הבנייה והתכניות הרלוונטיות ולברר שתי שאלות מרכזיות:

• האם הנכס מאושר לשימוש למגורים?
• האם הדירה כפי שהיא קיימת בפועל תואמת את היתר הבנייה והתכניות המאושרות?

2.2 חריגות בנייה

מהו היתר בנייה?

היתר בנייה הוא אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לביצוע עבודות בנייה, הריסה או שימושים ופעולות אחרות הטעונות היתר על פי דין. ההיתר כולל חלק מילולי ("טופס ההיתר"), שבו מפורטים - מה ניתן לבנות במקרקעין ומהו ייעוד השימוש שנקבע לנכס (לדוגמה: תעסוקה, מגורים, מסחר וכן הלאה), וכן מצורפים התשריטים המאושרים המתארים את הבנייה שאושרה ("גרמושקה").

את המסמכים הרלוונטיים ניתן לאתר ולעיין בהם במסגרת תיק הבניין המתנהל ברשות המקומית. ברשויות רבות ניתן כיום לעיין בחלק ניכר מהמסמכים גם באופן מקוון, באמצעות מערכת המידע ההנדסית באתר הרשות המקומית שבתחומה מצוי הנכס.

מה חשוב לבדוק?

במסגרת הבדיקה התכנונית חשוב לברר, בין היתר, מהו השימוש שאושר בנכס והאם מצבו הפיזי תואם את היתר הבנייה והתכניות המאושרות.

האם הנכס מאושר לשימוש למגורים?

חשוב לוודא כי הנכס שאתם מבקשים לרכוש אכן מאושר לשימוש למגורים, ולא לשימוש אחר כגון מחסן, משרד, חדר שירות, מסחר או שימוש אחר.

חשוב לדעת: העובדה שבנסח הטאבו הנכס מתואר כ"דירה" אינה מלמדת, כשלעצמה, כי הוא מאושר מבחינה תכנונית לשימוש למגורים. הרישום בטאבו משקף את המצב הקנייני, ואילו היתר הבנייה ומסמכי התכנון משקפים את המצב התכנוני. לכן, אין להסתפק בבדיקת נסח הטאבו בלבד.

האם קיימות חריגות בנייה?

יש לבחון האם הדירה כפי שהיא קיימת בפועל תואמת את הבנייה שאושרה בהיתר ובתכניות המאושרות. סגירת מרפסת, הרחבת חדר, תוספת בנייה, חלוקת הדירה, שינוי בשטחי שירות או שינויים אחרים עשויים להצביע, במקרים המתאימים, על בנייה שלא אושרה כדין ולחייב בירור נוסף לפני הרכישה.

חריגות בנייה עשויות להשפיע על שווי הנכס, על האפשרות לקבל מימון מהבנק ועל האפשרות למכור את הדירה בעתיד, ואף לחשוף את בעל הנכס להליכי אכיפה. אכיפה עשויה להיות בדרך של צו הריסה ו/או קנסות ואף מאסר.

מעבר להיתר הבנייה ולתכניות המצורפות לו, תיק הבניין עשוי לכלול מסמכים ומידע נוספים בעלי חשיבות לרוכש, הנוגעים לנכס או לבניין לאורך השנים. בין היתר, ניתן למצוא בו התכתבויות עם הרשות המקומית, בקשות והיתרים קודמים, דוחות פיקוח, התראות וצווים, מסמכים הנוגעים להכרזה על מבנה מסוכן וכן אישורים ומסמכים נוספים הנוגעים למצבו התכנוני של הנכס.

מסמכים אלה עשויים להצביע על סוגיות שאינן עולות בהכרח מעיון בהיתר הבנייה בלבד, ולכן מומלץ שלא להסתפק באיתור ההיתר, אלא לעיין בתיק הבניין בכללותו ולבחון האם קיימים בו מסמכים חריגים או מידע המצריך בירור נוסף לפני הרכישה.

2.3 תכניות עתידיות בסביבת הנכס

הדירה שאתם רואים היום אינה בהכרח הדירה שתראו מאותו חלון בעוד מספר שנים.

תכניות החלות על המקרקעין ועל סביבתם עשויות ללמד על:

• בניינים חדשים;
• כבישים;
• שטחי מסחר;
• מבני ציבור;
• תשתיות;
• פארקים;
• תוכניות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

תכנון עתידי יכול להשביח את הנכס, אבל הוא גם עלול לשנות את הנוף, רמת הרעש, עומסי התנועה ואופי הסביבה.

לכן הבדיקה התכנונית אינה מסתכמת בשאלה "האם הדירה חוקית", אלא כוללת גם הסתכלות קדימה.

2.4 בדיקת שמאי מקרקעין – היוועצות בבעל מקצוע

במקרים המתאימים מומלץ לקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין לפני החתימה.

שמאי יכול לסייע, בין היתר, בבחינת:

• הערכת שווי הנכס;
• תוכניות החלות עליו;
• זכויות בנייה;
• הפקעות;
• השימושים המותרים;
• איתור חריגות בנייה ואי־התאמות;
• השפעת מאפיינים תכנוניים על שווי הנכס.

לבדיקה זו חשיבות מיוחדת בדירות הממוקמות בקומת הגג של הבניין, בקומת הקרקע, בקומה מפולשת, בקומת המרתף, בחזית מסחרית, וכן בתים פרטיים, נכסים ישנים, דירות שעברו הרחבות או שינויים משמעותיים ונכסים שבהם מתעורר ספק ביחס להתאמה בין המצב בשטח לבין מסמכי הרישום והתכנון.

2.5 בדק בית – היוועצות בבעל מקצוע

בדיקה משפטית אינה יכולה לגלות רטיבות נסתרת, בעיית איטום או כשל בצנרת.

בהתאם לגיל הדירה ולמצבה, מומלץ לשקול ביצוע בדק בית על ידי מהנדס או בעל מקצוע מתאים.

בדיקה מקצועית עשויה לאתר:

• רטיבות ונזילות;
• בעיות איטום;
• סדקים;
• ליקויים במערכות המים;
• ליקויים בחשמל;
• בעיות מבניות;
• ליקויים נוספים שלא ניתן לזהות בביקור רגיל.

עלות הבדיקה היא בדרך כלל קטנה ביחס להיקף ההשקעה ברכישת הדירה, ולעיתים היא עשויה למנוע הוצאות משמעותיות לאחר קבלת החזקה.

3.1 בניית תקציב לעסקה

מחיר הדירה אינו המחיר הכולל של הרכישה.

לפני שמתחייבים יש לבנות תקציב הכולל גם את ההוצאות הנלוות לעסקה, ובהן, לפי העניין:

• מס רכישה;
• שכר טרחת עורך דין;
• דמי תיווך;
• שמאות/מודד/מהנדס;
• בדק בית;
• אגרות והוצאות רישום;
• עלויות המשכנתה;
• עבודות שיפוץ והתאמות הנדרשות לביצוע בדירה הנרכשת;
• הובלה ומעבר;
• הוצאות בלתי צפויות.

יש לתכנן גם את תזרים העסקה: לא מספיק לדעת שיש לכם את הכסף – צריך לדעת מתי הוא יהיה זמין לכם.

אם חלק מההון העצמי אמור להגיע ממכירת דירה קיימת, יש לבצע התאמה בין שתי העסקאות ולוודא שמועדי קבלת הכספים מאפשרים לעמוד במועדי התשלום לרכישת הדירה החדשה.

מחיר הדירה – ניתן לקבל אינדיקציה לשווי הדירה עצמה (ללא ההוצאות הנלוות לעיל) באמצעות האתר של רשות המיסים, בו קיים מאגר מידע נדל"ן פומבי בו מופיעים נתונים היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה (לפי מספרי גוש חלקה או כתובת, סוג הנכס, תאריך ועוד), אשר בוצעו בעבר בבניין, ברחוב ובשכונה.

בקישור: https://www.gov.il/he/service/real_estate_information

3.2 מימון העסקה וקבלת משכנתה על ידי הקונה

אם חלק ממחיר הרכישה ימומן באמצעות משכנתה, מומלץ לקבל אישור עקרוני לפני חתימת הסכם המכר.

אישור עקרוני אינו אישור סופי להעמדת ההלוואה. בהמשך הבנק בוחן גם את הנכס עצמו, השמאות, מסמכי העסקה, ההון העצמי שברשותכם, ההכנסה של הקונה ויתר התנאים הנדרשים על ידו.

חשוב לזכור: העובדה שהקונה לא הצליח לקבל את המשכנתה שעליה הסתמך אינה מבטלת כשלעצמה את התחייבויותיו כלפי המוכר.

לכן לפני החתימה יש לוודא שקיימת תכנית מימון ריאלית, לרבות הון עצמי זמין ומימון בנקאי מתאים.

3.3 המשכנתה של המוכר

כאשר על הדירה רשומה משכנתה לטובת הבנק של המוכר, יש להבין כבר לפני החתימה מה גובה החוב וכיצד המשכנתה תסולק.

כאן חשוב להבחין בין שני מסמכים:

• אישור יתרה לסילוק – מאפשר לקבל תמונה עדכנית של יתרת ההלוואה (קרי, החוב שנותר למוכר כלפי הבנק הממשכן) ומשמש, בין היתר, לצורך תכנון ראשוני של לוח התשלומים.
• מכתב כוונות – מסמך של הבנק הממשכן המפרט את הסכום והתנאים שבהתקיימם הבנק מתחייב לפעול להסרת השעבוד.

במקרים רבים חלק מכספי התמורה אינו מועבר למוכר עצמו, אלא ישירות לבנק שלו בהתאם למכתב הכוונות.

כך ניתן להשתמש בכספי העסקה עצמה לצורך סילוק המשכנתה, תוך יצירת מנגנון שמגן על הרוכש.

3.4 מס רכישה

רכישת דירה עשויה להיות כרוכה בתשלום מס רכישה לרשות המסים, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963.

גובה מס הרכישה נקבע בהתאם לסוג הנכס הנרכש, שווי העסקה ונסיבותיו של הרוכש. כאשר מדובר ב"דירת מגורים" לצורכי מס רכישה, קיימת הבחנה משמעותית בין רכישת דירה יחידה לבין רכישת דירה נוספת.

ברכישת דירת מגורים יחידה על ידי יחיד תושב ישראל, העומד בתנאים הקבועים בחוק, יחולו מדרגות המס המיועדות לדירה יחידה, הכוללות גם מדרגה שבה לא משולם מס עד לתקרת השווי הקבועה בדין.

לעומת זאת, נכון למועד כתיבת מדריך זה, ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, מס הרכישה משולם מהשקל הראשון – בשיעור של 8% עד לתקרת השווי הקבועה בדין, ובשיעור של 10% על חלק השווי העולה על תקרה זו.

חשוב להבין כי מס הרכישה מחושב באופן מדורג: כל שיעור מס חל רק על החלק משווי הדירה הנמצא באותה מדרגת מס, ולא על מלוא שווי הדירה.

מס הרכישה הוא חלק בלתי נפרד מעלויות העסקה. לכן, עוד לפני חתימת הסכם המכר, חשוב לחשב את חבות המס הצפויה ולהביא אותה בחשבון במסגרת התקציב הכולל לרכישת הדירה.

האם זו באמת "דירה יחידה"?

השאלה אם הדירה הנרכשת נחשבת ל"דירה יחידה" לצורכי מס אינה נקבעת רק לפי מספר הדירות הרשומות על שמו של הרוכש.

יש לבחון, בין היתר, זכויות בדירות נוספות, גם כאשר מדובר בבעלות חלקית בלבד; דירות שהתקבלו בירושה או במתנה; וכן את מצבו המשפחתי של הרוכש.

לעניין מס רכישה, קיימים מקרים שבהם זכויות מסוימות בדירה אחרת אינן מובאות במניין הדירות. כך, למשל, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש, או חלק בדירת ירושה שאינו עולה על מחצית, עשויים שלא לשלול את האפשרות להיחשב כרוכש דירה יחידה.

עקרון התא המשפחתי

נקודה חשובה נוספת היא עקרון התא המשפחתי. ככלל, לצורך בחינת הזכאות למדרגות המס של דירה יחידה, החוק רואה ברוכש, בבן או בת זוגו ובילדיהם הקטינים כרוכש אחד.

לכן, העובדה שלרוכש עצמו אין דירה נוספת הרשומה על שמו אינה מספיקה תמיד כדי לקבוע שהוא זכאי למדרגות המס של דירה יחידה. זכויות בדירה של בן או בת הזוג עשויות להשפיע על חבות המס.

עם זאת, לכלל זה קיימים חריגים. במקרים מסוימים, למשל כאשר קיימת בין בני הזוג הפרדה רכושית אמיתית ביחס לדירה מסוימת והיא מיושמת בפועל, עשויה להיות אפשרות לבחון את חבות המס של כל אחד מבני הזוג בנפרד.

מדובר בסוגיה התלויה בנסיבות המקרה ובפסיקה, ולכן כאשר לאחד מבני הזוג קיימת דירה נפרדת – ובפרט דירה שנרכשה לפני הנישואין או התקבלה בירושה – מומלץ לבצע בדיקת מס פרטנית לפני הרכישה.

ומה לגבי משפרי דיור?

גם מי שבבעלותו דירה יחידה ורוכש דירה חדשה לפני שמכר את דירתו הקיימת, עשוי להיחשב, בתנאים הקבועים בחוק, כרוכש של דירה יחידה לצורך מס רכישה.

ההקלה נועדה לאפשר למשפרי דיור לרכוש תחילה את הדירה החדשה ולמכור לאחר מכן את דירתם הקיימת, מבלי שעצם החזקת שתי הדירות בתקופת הביניים תשלול בהכרח את מדרגות המס של דירה יחידה.

עם זאת, ההקלה מותנית, בין היתר, במכירת הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בדין. התקופה הרלוונטית עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות העסקה, ובכלל זה כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן שטרם נמסרה לרוכש.

אי־מכירת הדירה הקיימת בתוך התקופה הנדרשת עלולה להביא לחיוב במס רכישה לפי השיעורים החלים על דירה שאינה דירה יחידה, לרבות תשלום הפרשי המס והפרשי הצמדה וריבית.

לכן, כאשר רכישת הדירה החדשה נעשית לפני מכירת הדירה הקיימת, חשוב לתכנן מראש את לוחות הזמנים של שתי העסקאות ולבדוק מהו המועד האחרון למכירת הדירה הקיימת לצורך שמירת הזכאות להקלה.

הקלות נוספות במס רכישה

הדין מעניק, בהתקיים התנאים הקבועים בו, הקלות במס רכישה במקרים נוספים ולאוכלוסיות מסוימות, ובהן, בין היתר, עולים ואנשים עם מוגבלויות.

לכן, חישוב מס הרכישה אינו מסתכם תמיד בהזנת מחיר הדירה למחשבון, ויש לבחון את נתוניו האישיים של הרוכש ואת הזכאות להקלות לפני ביצוע העסקה.

דיווח ותשלום מס הרכישה

לאחר ביצוע העסקה יש לדווח עליה לרשות המסים בתוך המועד הקבוע בדין. במסגרת הדיווח מצהיר הרוכש, בין היתר, על פרטי העסקה, התמורה, חבות מס הרכישה ואופן חישובה וכן על זכאות להקלה, ככל שזו מתבקשת.

כאשר הרוכש מיוצג בעסקה, הדיווח מוגש באופן מקוון באמצעות עורך הדין המייצג.

חשוב לדעת: את חבות מס הרכישה מומלץ לבדוק לפני חתימת הסכם המכר. בעלות חלקית בדירה אחרת, ירושה, מתנה, מצבו של בן או בת הזוג או רכישה המתבצעת בסמוך למכירת דירה קיימת עשויים להשפיע באופן משמעותי על חבות המס. בדיקה מוקדמת מאפשרת להעריך נכון את העלות הכוללת של העסקה, לבחון זכאות להקלות ולמנוע "הפתעות" לאחר החתימה.

מדרגות מס הרכישה, שיעורי המס והתקרות הקבועות בדין עשויים להשתנות מעת לעת. לכן, לצורך חישוב המס בעסקה מסוימת יש לבדוק את הוראות הדין ושיעורי המס החלים במועד הרכישה, בהתאם לנסיבותיו הפרטניות של הרוכש.

3.5 מיסים ותשלומים החלים על המוכר

מס שבח והיטל השבחה חלים, ככלל ובהתאם לנסיבות, בצד המוכר. אבל אין פירוש הדבר שהם אינם מעניינים את הרוכש.

כדי להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה יש צורך באישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות.

לכן במסגרת העסקה יש לבחון את החשיפה הרלוונטית ולבנות, במקרים המתאימים, מנגנון שמבטיח כי יהיו די כספים לצורך הסדרת חיובי המוכר וקבלת האישורים הדרושים עבור הרוכש לצורך רישומו כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

אחד הכלים לכך הוא מנגנון נאמנות: במקום להעביר למוכר את מלוא יתרת התמורה כאשר חסר אישור שעליו להמציא, סכום מתאים נותר בנאמנות בהתאם להוראות ההסכם.

3.6 המשא ומתן על הסכם המכר

לאחר השלמת הבדיקות מתחיל המשא ומתן המשפטי על הסכם המכר.

המשא ומתן אינו עוסק רק בשאלה כמה תשלמו עבור הדירה.

בין היתר, יש להסדיר:

• התחייבויות הצדדים עד להשלמת העסקה;
• הצהרות הצדדים;
• מועדי התשלום;
• מועד מסירת החזקה;
• מצב הדירה במועד המסירה;
• הציוד והמחוברים הנשארים בדירה;
• סילוק המשכנתה של המוכר;
• רישום הבטוחות לטובת הקונה;
• מיסוי, היטלים ותשלומים נוספים;
• אישורים הנדרשים להעברת הזכויות;
• מנגנוני נאמנות;
• הפרות ופיצויים.

הסכם טוב אינו נועד רק לתאר מה יקרה אם הכול יתנהל כמתוכנן. הוא צריך לתת תשובה גם לשאלה מה יקרה אם משהו ישתבש בדרך.

3.7 לוח התשלומים והבטוחות

לוח התשלומים אינו עניין טכני בלבד.

אחד העקרונות החשובים בעסקת רכישה הוא לבחון לא רק כמה משלמים ומתי, אלא גם מה מקבל הרוכש כנגד כל תשלום.

לדוגמה:

• התשלום הראשון צריך להיות מתואם עם מנגנון רישום הבטוחה לטובת הרוכש;
• כאשר קיימת משכנתה של המוכר, התשלום מבוצע ישירות לצורך סילוקה עם מכתב הכוונות;
• כספי המשכנתה של הרוכש צריכים להשתלב בלוח התשלומים בהתאם לדרישות הבנק והמועדים שבו הוא משחרר לרוכש את כספי ההלוואה;
• התשלום האחרון צריך להיות בד בבד עם מסירת החזקה בדירה בפועל והמסמכים הנדרשים להשלמת הרישום בדירה על שם הרוכש;
• כאשר חסרים אישורים שהמוכר נדרש להמציא, ניתן במקרים המתאימים להשאיר סכום מתאים בנאמנות.

מסקנה: לא די לקבוע מתי וכמה משלמים. יש לוודא שבכל שלב, כנגד הכספים שהרוכש מעביר, הוא מקבל את ההגנה המשפטית המתאימה.

4.1 חתימת הסכם המכר

לאחר השלמת הבדיקות, המשא ומתן וגיבוש הנוסח הסופי מגיע שלב החתימה.

לפני החתימה חשוב שעורך הדין יעבור עם הרוכשים על הוראות ההסכם ויסביר את משמעותן.

בסמוך לחתימה יש גם לבצע בדיקה עדכנית של מצב הזכויות כדי לוודא שלא חל שינוי מאז הבדיקות הראשונות.

במעמד החתימה נחתמים בדרך כלל גם מסמכים נלווים הנדרשים לצורך ביצוע העסקה ורישומה.

מרגע שההסכם נחתם – העסקה מחייבת.

אבל מבחינת עורך הדין, זה אינו סוף העבודה. למעשה, כאן מתחיל שלב ביצוע העסקה.

4.2 רישום בטוחה לטובת הקונה

כאשר הזכויות רשומות בטאבו והעסקה מתאימה לכך, אחת הפעולות הראשונות לאחר חתימת ההסכם היא בדרך כלל רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

הערת האזהרה נותנת ביטוי במרשם להתחייבות לבצע את העסקה ומשמשת אמצעי הגנה חשוב בתקופת הביניים שבין חתימת ההסכם לבין השלמת העברת הבעלות.

כאשר הזכויות אינן רשומות בטאבו, יש להתאים את מנגנון הבטוחה לאופן שבו הזכויות בנכס רשומות ומנוהלות.

4.3 דיווח העסקה למיסוי מקרקעין

לאחר חתימת ההסכם יש לדווח על העסקה לרשות המיסים בהתאם לדין ובמועדים הקבועים בו.

במסגרת הדיווח מדווחים הצדדים על העסקה ונערכת השומה בהתאם לנתוניה ולמעמדו של כל צד.

מבחינת הרוכש, זהו גם השלב שבו מדווחת חבות מס הרכישה בהתאם לנתונים שנבדקו מראש.

חשוב שהדיווח ישקף במדויק את העסקה ואת מצבו של הרוכש, ובפרט נתונים הנוגעים לבעלות בדירות אחרות ולזכאות להקלות מס.

4.4 השלמת תהליך המשכנתה

רוכש הזקוק למימון ממשיך לאחר החתימה את תהליך קבלת המשכנתה מול הבנק.

הבנק יבקש מסמכים הנוגעים לרוכשים, למוכרים, להסכם ולנכס, ובדרך כלל תיערך גם שמאות מטעם הבנק.

בהמשך יידרשו חתימות על מסמכי המשכנתה ובטוחות שונות, בהתאם למצב רישום הנכס ולדרישות הבנק.

את התהליך יש להתחיל ולנהל מספיק זמן מראש, כדי שכספי המשכנתה יהיו זמינים במועד שנקבע בהסכם.

4.5 ניהול העסקה ולוח המועדים

אחרי החתימה יש לעקוב באופן מסודר אחר כל אבני הדרך של העסקה:

תשלומים, רישום בטוחות, מכתב כוונות, סילוק משכנתה, דיווחי מס, המצאת אישורים, מסמכי המשכנתה, מסירת החזקה והשלמת הרישום.

איחור או טעות בשלב אחד עלולים להשפיע על השלבים הבאים.

זו אחת הסיבות לכך שהליווי המשפטי שלנו אינו מסתיים ביום שבו נחתם החוזה. תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את ביצוע ההסכם עד להשלמת העסקה.

4.6 ההיערכות למסירת החזקה

לקראת מועד המסירה והתשלום האחרון יש לוודא שהמוכר מילא את התחייבויותיו.

בין היתר, יש לבדוק:

• שהדירה פנויה בהתאם להסכם;
• ששוכרים או מחזיקים אחרים פונו, אם נדרש;
• שמצב הדירה תואם את הוראות ההסכם;
• שהתקבלו המסמכים שהמוכר התחייב למסור;
• שסילוק המשכנתה מתקדם בהתאם למנגנון שנקבע;
• שהתקבלו האישורים הנדרשים, או שקיים מנגנון מתאים ביחס לאישורים שטרם התקבלו.

אם מסמך שהמוכר חייב להמציא טרם התקבל, אין פירוש הדבר בהכרח שהמסירה אינה יכולה להתבצע. במקרים המתאימים ניתן להפעיל את מנגנון הנאמנות שנקבע בהסכם ולהותיר מתוך יתרת התמורה סכום שנועד להבטיח את השלמת החיוב.

4.7 פרוטוקול המסירה וקבלת המפתח

במועד מסירת החזקה מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה מסודר.

זהו לא רק טקס שבו המוכר מוסר לקונה את המפתח.

במסגרת המסירה כדאי:

• לעבור בדירה ולבדוק את מצבה;
• לבדוק את המערכות והמתקנים בהתאם לנסיבות;
• לתעד ליקויים או עניינים חריגים;
• לבצע קריאות של מוני החשמל, המים והגז;
• לקבל את כל המפתחות, השלטים ואמצעי הגישה;
• לוודא שהציוד והמחוברים שאמורים להישאר בדירה נמצאים בה;
• להסדיר את העברת החשבונות;
• לתעד את מסירת החזקה וביצוע התשלום בהתאם להסכם;
• לוודא שהמסמכים הדרושים להמשך העברת הזכויות נמסרו או מטופלים בהתאם למנגנון שנקבע.

קבלת המפתח היא רגע משמעותי – אבל מבחינה משפטית העסקה עדיין לא הסתיימה.

5.1 קבלת האישורים הדרושים לרישום

כדי להשלים את העברת הזכויות יש לקבל את האישורים הנדרשים בהתאם לסוג הנכס והעסקה.

בהתאם לנסיבות, עשויים להידרש בין היתר אישורי מיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ומסמכים נוספים הדרושים להעברת הזכויות.

זו בדיוק הסיבה לכך שכבר בהסכם המכר יש לקבוע:

• מי אחראי לקבל כל אישור;
• עד מתי עליו לעשות זאת;
• מה קורה אם האישור מתעכב;
• ואיזה סכום, אם בכלל, יישאר בנאמנות עד לקבלתו.

5.2 רישום הזכויות על שם הרוכשים

מסירת המפתח אינה סוף העסקה.

השלב המשפטי האחרון הוא רישום הזכויות על שם הרוכשים במרשם המתאים.

כאשר הדירה רשומה בטאבו, לאחר קבלת האישורים והמסמכים הדרושים מוגשים מסמכי העברת הזכויות לרישום.

אם נלקחה משכנתה, יש להסדיר גם את רישום המשכנתה לטובת הבנק בהתאם למבנה העסקה.

כאשר הזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, בחברה משכנת או במרשם אחר, העברת הזכויות תבוצע בהתאם למנגנון הרלוונטי לאותו נכס.

רק לאחר השלמת הרישום ניתן לומר שההליך המשפטי של רכישת הדירה הגיע לסיומו.