מיהו "קשיש" לצורך קבלת הזכויות?
השימוש במונח "קשיש" בחוק אינו מבוסס על גילו הנוכחי של בעל הדירה, אלא על גילו במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה בבית המשותף. יש לבחון את התנאים המצטברים הבאים:
- בעל הדירה היה בן 70 לפחות (או 75, בהתאם להטבה הנבחנת) במועד חתימת העסקה הראשונה בבית המשותף.
- הוא התגורר בדירה במועד חתימת העסקה.
- הוא התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות טרם חתימת העסקה הראשונה.
הזכאות חלה על דירת מגורים בלבד, וניתנת גם למי שמוגדר "חולה הנוטה למות" ולמי שמקבל גמלת סיעוד בדרגות 5–6.
אילו חלופות היזם חייב להציע?
| נושא | ⚖️ דרישת החוק | 💡 המלצת עו״ד נאור בוסקילה |
|---|---|---|
| קשיש מעל גיל 70 | היזם חייב להציע לקשיש חלופה "בתוך הפרויקט" או חלופה "מחוץ לפרויקט" (לבחירת היזם איזו מהן) — אחרת סירובו לעסקה ייחשב סירוב סביר. | ודאו שהחלופה שהוצעה תועדה בכתב, ושהקשיש קיבל הסבר מלא על משמעותה הכלכלית לפני שהחליט. |
| קשיש מעל גיל 75 | היזם חייב להציע לקשיש חלופה "מחוץ לפרויקט", לבחירת הקשיש עצמו — ורשאי (לא חייב) להציע גם חלופה בתוך הפרויקט. | לקשיש מעל 75 יש שליטה רבה יותר בבחירת החלופה — חשוב לוודא שהוא זה שבוחר בפועל, ולא רק שהיזם 'מציע'. |
חלופות בתוך הפרויקט: קבלת שתי דירות קטנות ששווין המצטבר דומה לדירת התמורה, או דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון.
חלופות מחוץ לפרויקט: מעבר לדיור מוגן בתוספת תשלומי איזון, רכישת דירה חלופית על-ידי היזם (בסמוך למקום המגורים המקורי, אם התבקש), או קבלת שווי דירת התמורה במזומן.
היזם חייב ליידע את הקשיש ביוזמתו
דגל אדום — ממה להיזהר
קיימים מקרים שבהם בעלי דירות קשישים חותמים על הסכמי התחדשות עירונית מבלי שהם מודעים כלל לזכויותיהם הייחודיות. בהתאם לחוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מוטלת על היזם חובת גילוי מוגברת — עליו ליידע קשישים ביוזמתו, ולא להמתין שהם ידרשו זאת בעצמם. אי-גילוי עלול להיחשב הטעיה במשא ומתן.
מה קורה אם הקשיש נפטר לאחר החתימה?
זו אחת השאלות המורכבות והנפוצות ביותר, במיוחד לאור משכם הארוך של הפרויקטים. החוק אינו קובע הוראה מפורשת, אך לפי חוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, יש להבחין בין שני שלבים:
- טרם החתימה — הזכות לחלופות הקשיש היא זכות אישית, שאינה עוברת בירושה.
- לאחר החתימה — הזכות הופכת להתחייבות חוזית, וככלל עוברת ליורשי הקשיש (בכפוף להוראות ההסכם), למעט חלופת דיור מוגן, שנחשבת אישית מטבעה ואינה עוברת בירושה בדרך כלל.
מכיוון שהחוק שותק בנושא, ויש גם גישה פרשנית חלופית, אנו ממליצים כי הסכם ההתחדשות העירונית יכלול הוראה מפורשת המסדירה את גורל התמורות במקרה של פטירת קשיש — כדי למנוע אי-ודאות ומחלוקות עתידיות בין היורשים ליזם.
התיקון החשוב מ-2026: דחיית מועד הבחירה
עד לאחרונה, קשיש נדרש להודיע ליזם על החלופה שבחר עוד לפני קליטת הבקשה להיתר בנייה — כלומר, שנים רבות לפני הפינוי בפועל, לרוב לפני שהיה ידוע כלל כיצד ייראה הפרויקט הסופי.
תיקון חקיקה מ-2026 (במסגרת חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו–2026) שינה זאת: כעת רשאי הקשיש לבחור את החלופה המועדפת עליו בשלב מתקדם הרבה יותר — בסמוך לפני התקיימות התנאים המתלים או סמוך לפני הפינוי בפועל, לפי המוקדם מביניהם. התיקון חל גם על הסכמים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף, ובלבד שטרם הגיע לגביהם "יום המכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין.
אנו רואים בכך אחד התיקונים החשובים ביותר בתחום זכויות הקשישים בשנים האחרונות — הוא מאפשר לקבל החלטה בשלב שבו קיימת תמונה מלאה וברורה, ולא שנים מראש כשרוב הנתונים עדיין אינם ידועים.
בדיקת זכויות קשיש
בן משפחה קשיש חתם או עומד לחתום על הסכם התחדשות עירונית?
נבחן יחד את החלופות המגיעות לו על-פי חוק, ונוודא שהזכויות שלו מעוגנות בהסכם בצורה ברורה.
או התקשרו עכשיו: 050-990-0336הבהרה משפטית
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, המבוסס על המצב המשפטי הידוע למועד פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני המתחשב בנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה. אין להסתמך על האמור לעיל לצורך קבלת החלטות משפטיות או כלכליות מבלי להיוועץ בעורך דין. משרד עורכי דין נאור בוסקילה אינו נושא באחריות לכל שימוש במידע המפורסם באתר זה.