מה בשליטתכם, ומה לא
שימו לב: להבדיל משלבי התכנון והרישוי, השלב הראשוני של הפרויקט מצוי במידה רבה בשליטתם של בעלי הדירות והגורמים המקצועיים המלווים אותם. מינוי נציגות יעילה, בחירה מוקדמת של עורך דין, ניהול מכרז יזמים מסודר, וריכוז הליך החתמת בעלי הדירות — עשויים לחסוך חודשים ואף שנים.
12 שלבי הפרויקט ומשך הזמן הצפוי
| שלב בפרויקט | משך זמן משוער | מי משפיע בעיקר | ניתן להשפיע? |
|---|---|---|---|
| 1. בדיקת היתכנות | כחודש עד 3 חודשים | בעלי הדירות ועורך הדין | בשליטתכם |
| 2. הקמת נציגות בעלי הדירות | כשבועיים עד חודש | בעלי הדירות | בשליטתכם |
| 3. מינוי היועצים מטעם בעלי הדירות | כחודש | בעלי הדירות / הנציגות | בשליטתכם |
| 4. מכרז יזמים ובחירת היזם | כ-3–6 חודשים | בעלי הדירות ועורך הדין | בשליטתכם |
| 5. חתימת ההסכם | כ-6–18 חודשים, ולעיתים יותר | בעלי הדירות | בשליטתכם |
| 6. תב״ע (תוכנית בניין עיר) | כ-3–5 שנים בממוצע | היזם, הרשות המקומית ומוסדות התכנון | לא בשליטתכם |
| 7. קבלת היתר בנייה | כ-3–5 שנים, תלוי ברשות המקומית | היזם, הרשות המקומית ומוסדות התכנון | לא בשליטתכם |
| 8. בחירת דירות התמורה | כחודש–חודשיים | בעלי הדירות, השמאי, עורך הדין והיזם | בשליטתכם |
| 9. ליווי בנקאי והעמדת הערבויות | כ-3–6 חודשים | משא ומתן היזם, הגוף המממן ועורך הדין | בשליטה חלקית |
| 10. פינוי הדירות למגורים חלופיים | כ-2–3 חודשים ממועד ההודעה | היזם ובעלי הדירות | בשליטתכם |
| 11. ביצוע עבודות הבנייה ומסירת הדירות | כ-32–45 חודשים | היזם (השפעה הסכמית בשלב המשא ומתן) | לא בשליטתכם |
| 12. רישום הבית המשותף וזכויות הבעלים | כשנה עד שנתיים, ולעיתים יותר | היזם — נדרש שיתוף פעולה מבעלי הדירות | בשליטה חלקית |
למה פינוי-בינוי אורך יותר מהתחדשות בניינית?
ככלל, פרויקטים של פינוי-בינוי נמשכים זמן רב יותר מפרויקטים של התחדשות בניינית. הסיבה: ברוב מקרי הפינוי-בינוי נדרש תחילה לקדם ולאשר תוכנית מפורטת (תב״ע), ורק לאחר אישורה ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה — הליך שעשוי להימשך מספר שנים, וכן להכריז על המתחם כמתחם לפינוי-בינוי.
לעומת זאת, בפרויקטים של (הריסה ובנייה), ברוב המקרים אין צורך בתוכנית מפורטת חדשה, מאחר שהפרויקט מקודם מכוח תוכנית תקפה קיימת — ולכן, לאחר החתימות על ההסכם, ניתן להתקדם ישירות להכנת בקשה להיתר בנייה.
דגל אדום — ממה להיזהר
אל תניחו שהשלב הראשוני (עד לחתימת ההסכם) הוא "בזבוז זמן". זהו בדיוק השלב שבו יש לכם השפעה מקסימלית על לוחות הזמנים הכוללים של הפרויקט — התארגנות איטית או לא מקצועית כאן עלולה להוסיף חודשים ואף שנים לפרויקט כולו, עוד לפני שהשלבים הארוכים באמת (תב״ע והיתר בנייה) בכלל מתחילים.
הערכת לוחות זמנים
רוצים להבין כמה זמן צפוי לקחת הפרויקט שלכם?
נבחן את מאפייני הבניין והמתחם, ונסביר לכם ריאלית לאיזה מסלול ולוח זמנים אתם צפויים.
או התקשרו עכשיו: 050-990-0336הבהרה משפטית
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, המבוסס על המצב המשפטי הידוע למועד פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני המתחשב בנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה. אין להסתמך על האמור לעיל לצורך קבלת החלטות משפטיות או כלכליות מבלי להיוועץ בעורך דין. משרד עורכי דין נאור בוסקילה אינו נושא באחריות לכל שימוש במידע המפורסם באתר זה.