אילו ערבויות נדרשות בפרויקט התחדשות עירונית?

למה לא מספיק ש"היזם יעמיד ערבויות"?

אין להסתפק באמירה כללית שלפיה "היזם יעמיד ערבויות". יש להגדיר מראש את סוג הערבות, סכומה, נוסחה, מועד מסירתה, תקופת תוקפה, התנאים למימושה והמועד שבו ניתן להשיבה. מערך הערבויות משתנה בין פרויקט לפרויקט — אך בפרויקט הכולל פינוי והריסה מקובל לדרוש לכל הפחות שישה סוגי ערבות.

6 סוגי הערבויות הנדרשות

1. ערבות חוק המכר

הבטוחה המרכזית הנמסרת לבעל דירה כנגד פינוי דירתו ומסירת החזקה ליזם. מטרתה להגן על שווי הזכות לקבלת הדירה החדשה אם היזם לא יוכל למסור אותה, עקב חדלות פירעון, כינוס נכסים, עיקול או מניעה מוחלטת. סכום הערבות נקבע לפי שווי הדירה החדשה כפי שקבע שמאי הבנק המלווה בדו"ח האפס.

2. ערבות דמי שכירות

מרגע הפינוי ועד למסירת הדירה החדשה נדרש היזם לשלם דמי שכירות או לממן דיור חלופי. הערבות מבטיחה את המשך התשלומים גם אם היזם מפסיק לשלם. חשוב שהערבות תכסה תקופה מספקת — כמספר חודשי עבודות הביצוע כולל תקופת גרייס — ולא תסתפק בחודשים בודדים.

3. ערבות מיסים

מגנה על בעלי הדירות במקרה שרשות המסים תדרוש מהם תשלום שהיזם התחייב לשאת בו. אין להשיב ערבות זו לפני שהתקבלו כל האישורים הדרושים מרשויות המס.

4. ערבות בדק

מבטיחה את התחייבות היזם לתקן ליקויי בנייה שיתגלו לאחר המסירה. חשוב להימנע מערבות בסכום סמלי שאינו תואם את עלויות תיקון הליקויים האפשריות בפועל.

5. ערבות רישום

מבטיחה את התחייבות היזם להשלים את רישום הבית המשותף ואת רישום זכויות בעלי הדירות בטאבו — הליך שנמשך גם לאחר מסירת הדירות.

6. ערבות למימון הליכים משפטיים

בפרויקטים מסוימים יש מקום לשקול ערבות נוספת שתשמש למימון הליכים משפטיים — למשל בשל הפרה יסודית של היזם, נטישת הפרויקט, או צורך במינוי בורר. ערבות זו אינה קיימת אוטומטית בכל פרויקט, והיקפה תלוי במאפייני הפרויקט.

מה קורה אם היזם נקלע לקשיים?

התשובה תלויה בשלב שבו נמצא הפרויקט. אם היזם נקלע לקשיים לפני פינוי הדירות, ניתן לעיתים לבטל את ההתקשרות או להחליף את היזם מבלי שהבניין נהרס. המצב מורכב הרבה יותר כאשר הדירות כבר פונו והבניין נהרס.

הגישה של משרדנו

משרדנו רואה בליווי הפיננסי ובמערך הערבויות חלק מרכזי מההגנה המשפטית על בעלי הדירות — לא נספח טכני שמטופל בסוף התהליך. כבר במסגרת המשא ומתן על הסכם ההתחדשות העירונית אנו קובעים מראש את היקף הבטוחות, מועדי מסירתן, נוסחיהן, מנגנוני ההארכה וההחלפה, והתנאים להשבתן.