"אם עורך הדין מייצג אותנו, מדוע דווקא היזם משלם לו?"
זוהי אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנו נשאלים בתחילת כל פרויקט. זוהי שאלה טבעית ולגיטימית, אך חשוב להכיר את ההסדר המקובל בתחום ההתחדשות העירונית.
היזם הוא שנושא בעלות — בעלי הדירות אינם משלמים
בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מקובל כי היזם הוא שנושא במלוא שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מעלויות הקמת הפרויקט. משמעות הדבר היא שבעלי הדירות אינם נדרשים לשלם מכיסם עבור הייצוג המשפטי, והם זכאים לליווי מקצועי מההתארגנות הראשונית ועד רישום הזכויות בסיום הפרויקט.
האם הדבר יוצר ניגוד עניינים?
התשובה היא לא. על אף שהיזם נושא בתשלום שכר הטרחה, עורך הדין חב חובת נאמנות מלאה ומוחלטת לבעלי הדירות בלבד. היזם אינו הלקוח של עורך הדין, אינו רשאי להנחות אותו כיצד לפעול, ואינו יכול להשפיע על שיקול דעתו המקצועי.
גם כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין מכירים בכך שעורך דין רשאי לקבל את שכר טרחתו מצד שלישי, ובלבד שהדבר נעשה בהסכמת הלקוח, מבלי לפגוע בעצמאותו המקצועית, בנאמנותו ללקוח או בחיסיון עורך דין–לקוח.
| נושא | ⚖️ דרישת החוק | 💡 המלצת עו״ד נאור בוסקילה |
|---|---|---|
| הסכם שכר טרחה | אסור לעורך הדין המייצג את הבעלים לכרות הסכם עצמאי עם היזם. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם בעלי הדירות עצמם. | יש לוודא שסדר הפעולות בפרויקט הוא: קודם מינוי נציגות, אחר כך מינוי עורך דין על-ידי הנציגות, ורק לאחר מכן בחירת היזם. |
| כפל תפקידים | עורך הדין לא ישמש כנציג וגם כעורך דין באותו פרויקט, ולא כמארגן וגם כעורך דין. | יש לוודא מראש שעורך הדין שלכם אינו מקבל תמורה נוספת מהיזם או מהמארגן מעבר לשכר הטרחה המוסכם והגלוי. |
| ייצוג כפול | עורך הדין לא יכול לייצג את הדיירים ואת היזם באותו פרויקט, ועורך דין הדיירים יימנע מלייצג נגד דייר סרבן. | בקשו לראות בכתב כי עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד לכל אורך הפרויקט. |
מדוע נקבע הסדר זה?
פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מורכב ויקר, שנועד לאפשר לבעלי הדירות לקבל דירה חדשה ומשודרגת מבלי לשאת בעלויות הבנייה או העסקה. לכן מקובל שהיזם נושא במכלול העלויות הדרושות לקידום הפרויקט — ובכלל זה גם שכר טרחתם של היועצים המקצועיים המלווים את בעלי הדירות, כך שעבורם מדובר ב"עסקת נטו".
דגל אדום — ממה להיזהר
אם מציעים לכם עורך דין "מטעם היזם" שילווה גם אתכם, זה בדיוק המצב שכללי האתיקה נועדו למנוע. ודאו תמיד שעורך הדין שמייצג אתכם נבחר ומונה על-ידכם או על-ידי הנציגות שלכם — ולא על-ידי היזם.
בדיקת ניגוד עניינים
רוצים לוודא שהייצוג המשפטי שלכם נקי מניגוד עניינים?
נבדוק איתכם את מבנה ההתקשרות המוצע ונוודא ששכר הטרחה משולם כדין, ללא פגיעה בעצמאות עורך הדין שלכם.
או התקשרו עכשיו: 050-990-0336הבהרה משפטית
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, המבוסס על המצב המשפטי הידוע למועד פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני המתחשב בנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה. אין להסתמך על האמור לעיל לצורך קבלת החלטות משפטיות או כלכליות מבלי להיוועץ בעורך דין. משרד עורכי דין נאור בוסקילה אינו נושא באחריות לכל שימוש במידע המפורסם באתר זה.